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  • 与何剑波的对话已经不间断地进行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我们都会坐下来聊聊经济,评评市场,?#32842;プ聊?#25919;策,再侃一侃同行。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特?#36866;?#19982;视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的?#36866;路?#32622;于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 6月27日早晨,北京还未入伏,但高温黄色预警于前一日再度拉响。

    东二环龟速前进的车流让赶着第二波上班潮的人?#34892;?#26127;昏欲睡,司机一言不发,换个档都是慢动?#40140;?#36825;天,北京最高气温37度,全国气温图上一片飘红。

    但瞄一眼沪?#31119;?#21487;能?#25925;?#20250;冒出些冷汗,当天沪指盘中失守2800点,地产股领跌;在港股,恒大为成为唯一录得上涨的内房股,原因是投资了新能源汽车,但这跟地产可没多大关系。

    在这几天前,西安、长?#22330;?#26477;州等市出台限购政策,棚改货?#19968;?#19968;刀切的传言加重了市场的担忧。地产股经历了几乎消沉的一周,回购、增持,招数使尽……6月27日,五矿地产的股价也录得近3%的跌幅。

    于是,见到五矿地产总经理何剑波后,我们?#21271;?#20027;题:“对于接下来房地产形势,悲不悲观?乐不乐观?”

    与何剑波的对话已经不间断地进行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我们都会坐下来聊聊经济,评评市场,?#32842;プ聊?#25919;策,再侃一侃同行。前后已经历过一个起起落落的小周期,记录下了这位央企地产领导人在整个行业大潮下的思考与改变。

    何剑波没有在上述两个态度?#36214;?#26126;确的词汇中作选择,而是采用另一个更为?#34892;?#30340;?#30465;?#21313;字路口。


    谈行业?#27735;?#21435;的路走到了尽头

    放眼到全国乃至国?#24066;?#21183;来看,贸易战硝烟已起,美联储进一步加息意愿明显,国内经济增速压力加大,人民币贬值……前五月投资、消?#36873;?#20986;口三架马车增速明显下滑,央行年内已第三度降准放水;作为经济支柱的房地产行业,明显承压。

    何剑波认为,当前政策大方向不会改变,房地产调控可能会有微调,但不会放开。而且,他在担忧,当前房价相对于?#29992;?#25910;入?#23548;?#24050;经是透支了。

    “作为房地产开发商,我们也不希望房价太高,最后‘咣当’一下掉下来,出现风险、危机。”

    何剑波?#25285;?#29616;在房地产市场形势是错综复杂的,很难用一个“乐观”或者“悲观”去进行描述,目前已经是到了一个十字路口,“但这个十字路口往哪个方向走?”

    回望过去30年,国内房地产的市场化、商品化道路,何剑波认为总体而言是成功的,特别对于经济发展以及城市化具有很大的促进作用。但是,现在出现了一些新的矛盾,房价上涨过快带来了突出的社会问题,出现了泡沫比较?#29616;?#30340;局面,过去的模式也是走到尽头了。

    导致当前情况的,除了货币因素,何剑波认为,整个投资渠道的缺乏、金融市场不健全,也使得大量的?#24335;?#21387;力转?#39057;?#20102;房地产。

    从房地产市场化伊始,泡沫便在酝酿与破裂之间反复。从90年代初的海南泡沫破裂到首个调控政策出台,亚洲金融危机后政府开始救市;千禧年之后房价再度高涨,调控降临,然而非典的爆发致经济下挫,房地产成为拉动经济增长的措施?#36824;?#21169;,这种局面再度出现在2008年全球金融危机爆发前后。

    市场机制出了问题,自然想?#25509;謾?#30475;得见的手”来调整。到了2017年,?#22411;?#35745;数据显示,年内全国调控政策达到了250条以上,调控从“三限”扩展到“五限?#20445;?#38480;售价、摇号等政策也出现了。

    对于限价+摇号的措施,何剑波认为,这是一个临时?#28304;?#26045;,“销售价格都是政府定好了的,最后大家的目标就是?#26723;?#25104;本,就偏向做一些低成本的产品,而这个市场产品原本是可以差异化的。”

    他指出,在限价的情况下,摇号是合理的,但其副作?#27599;?#33021;让真正想买房的人买不到房子。其次,限价下企业不愿意亏本卖,开发周期也拉长了,导致市场库存下?#25285;?#20379;需矛盾进一步加剧,进而导?#36335;?#20215;进一步失控,失控后就更得管,“这是恶性循环?#34180;?/span>

    ?#28909;还?#21435;靠市场化+土地财政的路子走到了尽头,政策调控又不能从根本上解决问题,那新的路子该怎么走呢?

    何剑波分析道,虽然国家提出了房地产税、长效机制、租售并举、租赁房、共有产权房等等方?#31119;?#20294;还?#20889;?#24418;成一个清晰的系统化制度设计。目前行业的主要矛盾是供需的矛盾,要改变政府垄断土地供应的制度,?#21387;?#24212;打开,改变市场预期,房价便不至于涨得过高。

    谈企业?#20309;?#20204;就是一个看门人

    进入2018年,房企的裤腰带勒得更紧了,银行提高对项目的审核标准,甚至?#24184;?#34892;宣布不批开发贷,发债的批文也没那么容易拿了,资管新规?#21046;?#32039;非标融资的端口,利率抬升……

    在金融紧缩下,已有房企因?#24335;鵒次?#39064;出现债务违约。

    何剑波认为,当前对金融的整顿决心已经超过了以往,但五矿地产的?#24335;?#38142;?#25925;?#27604;较宽松的。他称,今年融资收紧、清理非标业务,是有合理性的。过去这些年杠杆放得太大,特别是民企,杠杆层层叠加。

    一旦遭遇市场以及政策波动,可能就得“裸?#23613;?#20102;。

    过往,?#35272;?#39640;周转与频繁借新还旧,“十个锅九个盖”是房企维持快速扩张的手段之一。但何剑波提?#21073;?#36817;年来的一些“教科书式”案例?#26723;?#25151;地产从业人员反思。

    对于规模,何剑波明显流露出了担忧,他?#25285;骸?#22312;市场里面,没?#24515;?#20010;企业是大而不能倒的,别以为你有多少亿了,占多少市场份额,就不得了了,其实稍微有一点风吹草动,说垮就垮了,而且会很快。”

    7月5日,何剑波罕见地发表了一篇分析当前房地产市场形势的文章,文章中提?#21073;?#22320;产企业从不缺乏抢滩逆袭的契机,却也面临着步步惊心的凶险。

    不过,何剑波?#25925;?#30475;好未来头部房企的规模增长空间,他提出,即使全国房地产销售额停止增长,前列房企仍将不断蚕食存量份额,发展空间不仅在于行业增长,更在于存量分配。

    作为首批16家以房地产为主业的央企之一,五矿对比头部房企,规模确实还有差距,而何剑波对此也比较坦然,并用“看门人”来形容自己的角色。

    “国企总体来讲是比较稳健,对风险防控比较?#24076;?#27605;竟我们就是一个国有资产的看门人,这不是你的,你也不能拿它去冒过大的风险。”

    中国五矿虽然自90年代初涉及房地产业务,但直到2006年,通过并购二十三冶、投资营口产业园、改制五矿置业并重组五矿建设,才迈入了快速发展期。

    2018年,五矿地产的销售目标?#28909;?#24180;有明显增长。何剑波称,对完?#23665;?#24180;目标?#34892;?#24515;,南京今年将推出三个新项目,武汉、广州将各推出两个新项目,下半年的销售很关键。

    ?#26723;?#19968;提的是,今年来已有不少房企宣?#38469;?#26045;股权激励甚至跟?#37117;?#21010;,被视作在调控下保证?#23548;?#23436;成的利?#40140;?#21435;年底,连保利地产也出台了跟投机制。

    何剑波认为跟?#37117;?#21169;的思路是可行的,五矿也提倡利益捆绑,但具体的实施方案还在研究之中。

    提到近期房企改名潮,我们问,五矿未来是否也有这种动作?何剑波打趣回答道:“不改,他们都改了,就我这一家地产公司了。”

    何剑波称,虽然去年五矿地产发布了“一核两翼三支撑”的业务布局,但是地产开发仍旧是最重要的板块之一。未来,五矿不会过多介入商业,但产业地产业务将成为新的发展重点。

    2018年4月,五矿宣布与成都大邑签订“未来生态城”合作协议,双方将联合开发面积约8平方公里的未来生态城项目,总投资约200亿元,合作期限15年。生态城以智能制造、康养医疗、文化创意、数字农业等为主导产业,并配套一些文旅小镇。

    在此之前,五矿还开发了营口产业园开发建设、汕头粤东物流总部新城项目、惠州哈施塔特文旅小镇项目等。

    从大学毕业后加入五矿集团?#20004;瘢?#20309;剑波已经在这?#24050;?#20225;系统里待了二十多个年头。我们问,作为国企掌门人,对?#35753;?#20225;,成就感来自哪里?

    何剑波很自然地回应称,最主要的?#25925;?#25317;有一颗事业心,让企业逐渐壮大、增强竞争力,为员工提供发展?#25945;ǎ?#21516;时为股东创造价值。特别是看到一个个精品项目在各个城市里落地,为千家万户提供生活空间,他?#25285;?#25104;就感?#25925;?#24456;强的。

    以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录:

    观点地产新媒体:何总怎么判断接下来的形势,悲不悲观?乐不乐观?

    何剑波:我觉得现在房地产市场形势,就好像我们国家的经济形势,一样是错综复杂的,很难用“乐观”或者“悲观”去进行描述,因为这确实是到了一个十字路口。

    这个十字路口往哪个方向走?大?#19968;故?#24456;迷茫。我们过去的30年,沿着市场化方向进行住房的商品化,最后导?#36335;?#22320;产占的比重过大、房价过高、泡沫比较?#29616;?#30340;局面,过去的模式也走到尽头了。

    但是新的路子怎么走?我们提了房产税、长效机制、租售结合、租赁房、共有产权房等很多方?#31119;?#20294;我觉得?#25925;?#27809;?#34892;?#25104;一个很清晰的系统化制度设计。我觉得,整个行业是处在比较迷茫的时期。

    过去30年房地产行业走市场化的道路总体来讲是成功的,有很多积极作用,特别对于经济增长、城市化有很大促进作用。记得80、90年代的时候,住房很困难,而且政府根本没有钱修路,整个城市基础设施非常落后。

    国家的城市化?#23548;?#19978;就是从90年代后半期真正推开,90年代有一波,2000年过后?#38047;?#19968;波更大规模的城市化,其实就是借助于房地产制度,通过土地财政收入增加来推动城市变化。总体来讲,对国?#25671;?#31038;会、老百姓都有好处的。

    但是这个历程过了几十年过后,现在?#38047;?#21040;一些新问题,包括房价的过快上涨,产生了很大的风险,而且带来了很大的社会矛盾。一个国家,特别像中国这样的国家,在经?#27599;?#36895;增长,在经济转型期、城市化的中期,房价要上涨是非常正常。房价不上涨反而?#24471;?#32463;济是有问题的,但涨要有合理上涨,?#28909;?#35828;每年8%,10%,快的超过10%、慢的话在10%以内,这个幅度都是比较合理的。但如果说一年涨30%、50%,甚至翻倍,这绝对是很不健康的,肯定有很多其他的因素起到干扰。

    观点地产新媒体:是不是货?#39029;?#21457;引起?

    何剑波:我觉得货币是一个很大的因素,还有整个投资渠道的缺乏。简单来说就是股市不行,如果股?#34892;?#30340;话,金融投资行的话,大家就有很多投资渠道进行资产配置,不一定买?#21892;保?#21487;?#26376;?#22522;金、债券等。其?#21040;?#34701;市场?#25925;?#25913;革不成功,所?#22253;?#36807;多压力转?#39057;?#22320;产这一块来了。

    观点地产新媒体:您是金融出身,觉得这一轮政策是会坚决整顿吗?

    何剑波:肯定是坚决整顿,我觉得这一轮对金融的整顿超过以往,决心很强。

    观点地产新媒体:?#34892;?#35266;点认为现在压力很大,很多政策估计要放宽?

    何剑波:但是不能简单的放宽。

    观点地产新媒体:不再会像以前释放一个四万亿?

    何剑波:如果再放四万亿,肯定会出现问题的。

    观点地产新媒体:前阵子已经放出7000亿+2500亿?

    何剑波:实在没有办法了,央行预?#39057;?#32463;济下滑速度可能会超预期,而?#26131;式?#19968;旦过紧导致信用危机、违约风险加大,才需要提前做一些措施,但是大的方向不会变。

    所以说现在环境错综复杂,国内经济确实是这些年所积累的矛盾很多,金融风险、房地产风险很大,需要?#25918;?#27819;,包括过去的产能过剩,需要去产能、去杠杆、?#25918;?#27819;、降风险,这一点中央?#23548;?#19978;在早几年就看到了,所以一直在做。

    这样做的目的是什么?预计往后这几年可能会有一些外部冲击,在国?#24335;?#34701;市场、贸易包括国际政治形势、地缘政治等等方面,预计接下来会有一些比较紧张的外部关系以及突如其来的外部冲?#40140;?/span>

    这种情况下国内就需要预做准?#31119;?#39044;做准备就需要把泡沫挤出来,让经济更?#28216;?#22266;,让社会矛盾得到舒?#28023;?#36825;对于中央而言肯定是需要考虑与布局的,这是一个大方向,不会变。

    但是在推进的过程中,遇到很多外部的冲击?#36879;?#25200;,我相信国家也是早就预?#31995;?#30340;。特?#21183;?#19978;台后美国的政治变化、美元加息、?#35775;宋?#26426;、英国脱欧,法国、意大利都差一点脱欧了,所以这个震动很大。

    所有这些因素对于国内的政治经济环境有很大影响的,所以必须得提前去做经济结构调整,风?#25112;档汀?#25380;压,所以这是比较长的过程。

    观点地产新媒体:房地产会不会再次像“?#36141;?#35770;”那样说的,拿出来放一放?

    何剑波:国家会掌握一些宏观调控的度,或者微调局部等,但大政策方向不会改变,不会放开。如果放开的话,危险太大了。

    观点地产新媒体:一位香港的企?#23548;宜担?#29616;在北上深的房价收入比已经超过香港了。

    何剑波:有可能。

    观点地产新媒体:您觉得集体用地可以拿出来流转?

    何剑波:?#25925;?#21487;以流转的,现在有一些地方也在尝试,东部的省区去西部买土地指标。?#28909;?8亿耕地红线,东部的城市耕地减少了,发展建设用地了,西部就要相应将建设用地转换成耕地,特别是农村的建设用地,这是可以转换为耕地的。

    观点地产新媒体:?#25925;?#35201;守住耕地18亿亩的指标?

    何剑波:对,守住这个指标,这个指标是可以流动、可以交易的。其实中国缺地吗?不缺地。虽然人多地少,但?#23548;?#19978;要看它在做什么。

    我记得过去80年代或者更早的时候,一说中国就是地大物博、人口众多,后来再说就是人口多、底子薄、人多地少。

    我觉得这是相对来说的,究?#25925;恰?#20154;多地少?#34987;故恰?#20154;多地多?#20445;?#20854;实跟经济发展水平是有关系的。如果在农业社会,人多地少是很要命的,你们家有一亩地?#25925;?#26377;三分地,可能直接决定你是贫农?#25925;?#23500;农,能不能?#21592;?#32922;子。

    但是在现代经济条件下,农?#23548;际?#36827;步非常快,集约化、科学化生产,效率非常高,所以不是拼土地规模才能够达到那么高的产出。还有就是要把中国放到全球开放经济的背景下?#27425;?#39064;,要参与国际分工,发挥比较优势才行。

    中国缺地吗?不缺地。日本的人均国土面积比我们少很多,但人均居住面积却比我们大。所以问题?#25925;?#20986;在政策上,土地供应上,一个问题就是招拍挂的方式。这个政策有好处,是?#26723;每?#23450;的,但是也有负面,特别跟土地财政结合起来的话,有很多副作用。

    第二,农村集体用地释放出来,农民会得到财产性收入,会更多转向城市工作,生活水平会有更大提高。

    第三,城市存量土地改造。我觉得这个改革推进得也是很慢的,当然像深圳市做得比较早的,做旧改是非常好的经验。但是别的城市在这方面做得?#25925;?#24456;慢,政策上的限制?#36141;?#22810;,城市里?#25925;?#26377;大量的存量土地。

    你看很多城市,特别是一线城市,像北京已经很难再拿土地,但二线城市或者省会城市,很多原来都是工厂,这种存量用地多得很。

    原来城市规模小的时候,工厂在城市边上,城市一旦发展大了之后工厂就在城市中了,这些土地如何释放出来?这需要有政府的政策支持。

    观点地产新媒体:有?#24050;?#20225;在深圳?#24184;话?#22810;万平方米的土地,最近有个工改工项?#32771;?#21010;出来了。

    何剑波:对,有一些城市已经在做这样的工作了,但我觉得还不够,速度慢了。

    现在我们都热衷于建新区,铺新摊子。?#23548;?#19978;发达国家的城市,旧城改造是非常主要的一种措施。因为这些城市土地是?#25509;?#21270;,很多土地今天是办公楼,明天想改成住宅,只要是规划?#22799;?#22815;达?#21073;?#21521;政府申请,补交一定地价就可以做,在香港也是这样。

    所以我觉得要是通过这几个渠道,?#21387;?#24212;打开,房价不至于涨那么高,但现在房价已经涨得很高,所以很难降下来,这是一个矛盾。如果大幅下降的话,老百姓的财产80%、90%都是房产,所带来的金融风险、社会风?#31449;?#22826;大了。

    观点地产新媒体:?#30340;?#35748;为政府是不会?#24066;?#20986;现大量缩水的情况,如果轻微缩水可以,不然老百姓承受不了。

    何剑波:对,而且不能承受贬值的预期。如果一旦形成贬值预期,这就是非常要命的。

    房价上涨的时候,控制很?#36873;?#19979;降的时候控制也很难,不下?#26723;?#19968;定地步是停不住的,就会形成这种情况。

    观点地产新媒体:现在借钱很难,五矿会面临这种问题?

    何剑波:我们?#24335;?#38142;?#25925;?#27604;较宽松的。其实我觉得今年控制金融风险去杠杆,包括金融的融?#24335;?#32553;、清理非标业务,也是有合理性的。

    过去几年,很多企业杠杆放得太大,杠杆是一层一层往外放,100个亿的资本可能放到1000个亿,通过各种各样的渠道一层一层往上叠加,借款、基金、信托,什么都?#23567;?/span>

    总而言之,只要可?#22253;?#38065;弄过来就可以了,但是这样经营企业是有问题的。控制负债率,这个负债率不是拿去骗人、给别人看的,对于经营者而言,确实应该控制负债率,没有负债率就没有防守的空间,遇到市场波动、政策波动的时候,可能马上就得“裸?#23613;薄?/span>

    有?#24335;?#30340;时候,9个盖子盖10个瓶子可以盖得住,但一旦?#24335;?#32039;张盖不上了,你就得爆了。我觉得这一轮也是应该压一压的,要不然会带来更多的风险。

    观点地产新媒体:民营企业不做规模就没有发言权,?#24184;的?#22269;个高管预判前20强没有1500亿都很难做。但同时另一位企业高管说不要?#25913;?#20040;多规模,要追求更高品质的产品,您如何理解这两种说法?

    何剑波?#20309;?#35273;得对于一个企业来?#25285;?#29305;别是房地产企业,规模肯定很重要,规模确实可以带来很多好处,但规模也不能绝对化,规模是站在有质量增长的基础上。

    首先财务指标要好,核心竞争力要强,产品、服务、品牌、风险控?#39057;?#20570;得好。

    如果不控?#21697;縵站?#26159;片面追求规模,可能上?#27599;?#19979;得?#37096;臁?#36825;两年很多教科书式的案例是?#26723;?#36825;些房地产从业人员反思,那么多大企业,?#26723;?#23601;倒了,是不是这样?

    前些年,很多国企也出现了片面追求规模的现象,都争先恐后要进入世界五百强,结果一些企业在这条路上倒下了。我始终认为,规模是企业健康发展的自然结果,而不是目标,更不应是战略。大而不强是中国企业的通病。我们看?#35789;?#30028;上长盛不衰的大企业,没有谁?#21069;?#36827;入五百强写进企业战略里的,他们更看中的是企业的?#38469;?#21019;新能力、运营管理能力?#22836;?#38505;控制能力。

    我们也有一千亿的目标,但是不能那么绝对或者说不?#21697;?#38505;地去追求目标,?#25925;?#35201;实现比较平衡、可持续的发展。

    国企有国企的特点,它对管理、内控都?#24184;?#27714;,有优势也有一些局限,但是有一点我觉得是好的,就是总体来讲是比较稳健,毕竟我们就是一个看门人,给国家看着这些?#19994;保?#36825;不是你的,你也没有权利拿它去冒过大的风险。

    观点地产新媒体:五矿在香港会继续拿更多地吗?

    何剑波:我们在香港其实?#25925;?#26377;长远打算的,刚?#25214;菜档?#20102;我们不追求最大,但我们必须要有质量的增长,要做出自己的特色。

    其中一个特色,就是我们的海外业务,我们在香港立足了多年,香港一直?#25925;?#20316;为我们的战略区域之一。

    刚刚?#26723;?#22269;内招拍挂的制度,是?#26723;?#25913;进,应该跟香港学一学。香港不是拍地,香港是投标,投?#24403;輟?#36825;块地觉得应该多少钱,自己投一个价,写在一个专门的表格上,放在信封里,投到政府信箱里面,当然需要先交保证金之类的。

    因为就出一次价,如果出得太高了,可能很亏,所以会很有节制地去投标,你哪怕进取,也不会很离?#20303;?/span>

    国内就不一样,国内就是不管价格再高,总有一个人和你竞争,你想他的价格跟我差一点点,你看他都愿意出到这个价,那么我?#20154;?#22810;一点点为什么不能干呢?

    观点地产新媒体:这样可以控制住?

    何剑波:应该有作用,买地通过投标方式我觉得是很可取的,这个方式也不怕作弊,因为有公证,甚?#37327;?#20197;当场开标。

    观点地产新媒体:现在很多城市在执行摇号政策,这个政策您怎么看?

    何剑波:现在“限价+摇号”的措施,是一个临时?#28304;?#26045;。

    现在限价?#23548;适?#22240;为行业处在一个十字路口,行业下一步发?#25925;?#38750;常不明朗的。

    限价过后只能摇号了,这两者是联系起来的,因为限价过后?#22270;?#26684;倒挂了,一二级市场价格倒挂就必须得摇号。在限价情况下,摇号相对来说是合理的,限价不合理,但摇号是合理的。

    摇号?#19981;?#24102;来副作用,因为一二手房有明显的利差、巨大的利差,会让本来不想买房的人又去买房了,反倒让刚需、改善需求等有真实需求的人更加痛苦,买不到房,所以又是一?#20013;?#30340;贫富分化。

    这些作为一个短期措施可以,长远来说绝对不可行。现在价格跟市场价倒挂的,可以拿出来卖,是因为过去那些地很便宜,但是再往后地价都很高了,怎么能够倒挂?

    让企业都亏着卖不可能的,所以就会导致市场的可售库存?#26723;?#24456;低,因为新的供应出不来,谁都不去领预售证。因为价格核不下来,企业一看价格核不下来,开发的周期就拉长、投资放缓了,进一步加强供需矛盾,失控了政府就更得管,就更得限价,这是恶性循环。

    观点地产新媒体:作为国企掌门人,对?#26085;?#20004;年的民企,您的成就感在哪里?

    何剑波?#20309;?#35273;得?#25925;?#26377;一个事业心,我们把五矿地产、把企业当作自己的一个事业来做,让这个企业逐渐发展壮大,增强它的竞争力,提高它在行业中的地位,同时给员工提供发展的?#25945;ǎ?#32473;股东创造价值。

    特别的是,我觉得我们创造一个又一个的精品项目,在各个城市可以立足,我觉得这个成就感?#25925;?#24456;强的。

    我们五矿地产的战略,不是规模领先,而是精品战略。我要求凡是我们做的项目都要做成精品,而且这个精品是一定要挖掘当地自然景观资源、历史人文价?#25285;?#25552;供良好的社区服务,不能搞千篇一律,千城一面。用我们的话?#25285;?#23601;是要让建筑尊重时空,让建筑回归自然,让建筑懂得生活,让建筑点亮城市。

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